Nhà phát triển có nghĩa vụ phát hành hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm trước khi kết thúc giao dịch đầu tiên với người mua. Nếu không, anh ta sẽ không thể đăng ký nó với Rosreestr. Những điều này và những bổ sung khác đã được thực hiện vào năm 2014 bởi Luật Liên bang số 294 “Về những sửa đổi đối với một số đạo luật lập pháp.
Cốt
Kể từ năm 2014, công ty xây dựng có nghĩa vụ xác nhận việc hoàn thành nghĩa vụ bằng cách phát hành bảo lãnh hoặc bảo hiểm trách nhiệm dân sự của chủ đầu tư trong xây dựng chung. Điều này sẽ cho phép người mua trả lại tiền của họ trong trường hợp xảy ra các tình huống không lường trước được.
Dự luật được thông qua thiết lập trách nhiệm của nhà phát triển đối với:
- trốn tránh nghĩa vụ;
- giao đối tượng chưa hoàn thành;
- phá sản trước khi bàn giao.
Các chuyên gia lo ngại rằng những đổi mới sẽ dẫn đến giá cao hơn chobất động sản. Chính phủ đảm bảo rằng các yếu tố này không có mối liên hệ với nhau. Chi phí bảo hiểm, ngay cả đối với một công ty lớn, lên tới 1% khối lượng giao dịch. Các nhà phát triển sẽ phải phân bổ vốn cho những chi phí này từ ngân sách của họ.
Đối tượng
Bảo hiểm trách nhiệm củaBuilder đối với công trình chung liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi tài sản của khách hàng. Thỏa thuận này có lợi chủ yếu cho người mua. Công ty có thể bảo hiểm toàn bộ ngôi nhà hoặc từng căn hộ riêng biệt.
Khách hàng
Thỏa thuận được ký kết có lợi cho các chủ sở hữu vốn cổ phần. Trong những trường hợp nhất định, họ sẽ nhận được một khoản thanh toán. Nhà phát triển cam kết bàn giao một đối tượng chất lượng cao đáng tin cậy. Doanh nghiệp bảo hiểm có nghĩa vụ thông báo cho khách hàng về những thay đổi trong giao dịch và trả thù lao. Nếu chủ sở hữu vốn chủ sở hữu thay đổi trong quá trình xây dựng, điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng, vì một tài liệu riêng sẽ được lập với người tham gia tiếp theo.
Công ty bảo hiểm
Không phải tất cả các IC đều có xu hướng đưa ra các thỏa thuận như vậy. Người ta tin rằng loại giao dịch này mang lại thua lỗ. Hơn nữa, công ty phải đáp ứng các yêu cầu nhất định:
- hoạt động trên thị trường hơn 5 năm;
- đáp ứng yêu cầu ổn định tài chính;
- có triển vọng phát triển tích cực cho các giai đoạn trong tương lai;
- để có ít nhất 400 triệu rúp đang lưu hành, cũng như vốn ủy quyền với số tiền 120 triệu rúp.
Giá vé
Bảo hiểm củathợ xây cho các chi phí xây dựng được chia sẻđắt tiền. Tỷ lệ bình quân năm 2015 là 0,5–0,8%. Đối với các hợp đồng dài hạn, mức thuế có thể giảm từ 10-30%. Công ty bảo hiểm (IC) tự đặt tỷ lệ và cũng tính toán các hệ số cho tỷ lệ phần trăm hàng năm, vì luôn có khả năng nhà phát triển sẽ hoàn toàn tránh thực hiện các nghĩa vụ.
Điều gì quyết định tỷ lệ:
- Sự tham gia của nhà phát triển trong việc nắm giữ.
- Tích cực trải nghiệm các giao dịch trước: thời hạn, số lượng đối tượng, làm việc tại các khu vực khác nhau, không phàn nàn.
- Bền vững về tài chính.
- Hỗ trợ pháp lý: có sẵn tất cả các giấy tờ và giấy phép.
- Giai đoạn thi công.
- Hạn chót.
- Số lượng cổ đông.
Thực hiện hợp đồng
Để đăng ký DDU, nhà phát triển phải gửi thỏa thuận cho Rosreestr. Để thực hiện việc này, bạn cần thu thập các tài liệu sau:
- khai báo dự án;
- phép thực hiện công việc xây dựng;
- giấy chứng nhận đăng ký tiểu bang;
- hợp đồng xây dựng chung;
- bản sao của các tài liệu luật định;
- nghiên cứu khả thi;
- bản sao báo cáo tài chính;
- dữ liệu về chủ nợ;
- giấy chứng nhận không nợ nần vay ngân hàng.
Những gì được bảo vệ
Bảo hiểm trách nhiệm của người xây dựng đối với công trình xây dựng chung ngụ ý việc thanh toán tiền bồi thường nếu nhà phát triển không hoàn thành nghĩa vụ, được xác nhận bằng quyết định của tòa án hoặcphá sản công ty. Số tiền không được thanh toán trong trường hợp thời gian xây dựng bị đóng băng hoặc kéo dài thời gian vận hành. Số lượng phụ thuộc vào giá hợp đồng. Nó không thể nhỏ hơn:
- chi phí đối tượng;
- giá thị trường trung bình cho 1 sq. m. nhà ở trong khu vực.
Luật cũng giới hạn mức phí bảo hiểm tối đa.
Các trường hợp sau được công nhận là bảo hiểm:
- gián đoạn thi công;
- nhà phát triển phá sản;
- không nhận được nhà ở;
- từ chối trả lại tài nguyên, v.v.
Thay đổi pháp luật
Vào năm 2014, Luật Liên bang số 294 đã được sửa đổi, theo đó bảo hiểm trách nhiệm của nhà phát triển của việc tham gia cổ phần vào xây dựng hiện là bắt buộc. Hợp đồng do nhà phát triển tự soạn thảo. Họ cũng chọn người để ký hợp đồng: với một công ty, một ngân hàng, một công ty chuyên biệt.
Tất cả các thành viên của công ty bảo hiểm bắt buộc đều phải chịu trách nhiệm chung và riêng lẻ. Nếu một giao dịch được thực hiện với một ngân hàng, thì rất nhiều thời gian được dành cho việc thu thập giấy tờ. Phải đặt cọc 30% giá trị của đồ vật để đảm bảo cho tổ chức tài chính. Ngoài ra, Ngân hàng Trung ương đặt ra các yêu cầu riêng đối với các ngân hàng đó:
- thời hạn tối thiểu - 5 năm;
- vốn đăng ký 200 triệu;
- giá trị của tài sản là 1 tỷ rúp.
Việc cho vay của các nhà phát triển sẽ có lợi hơn là phát hành một khoản bảo lãnh. Các tổ chức tài chính cũngcoi bảo hiểm của một thỏa thuận tham gia cổ phần trong xây dựng là sản phẩm sinh lời.
Tốt hơn hết là bạn nên ký hợp đồng với công ty. Trước sự cạnh tranh mạnh mẽ, các doanh nghiệp bảo hiểm đang cố gắng thu hút khách hàng bằng mức thuế và giá cả thấp. Tỷ lệ của các giao dịch như vậy vẫn cố định trong suốt thời hạn của hợp đồng. Bảo hiểm trách nhiệm của người xây dựng đối với công trình xây dựng chung được thanh toán sau khi công việc hoàn thành. Một lợi thế khác là tốc độ của thủ tục giấy tờ. Người được bảo hiểm là chính nhà phát triển, người thụ hưởng là cổ đông. Phương thức cung cấp được lựa chọn cho từng ngôi nhà riêng biệt.
Bảo hiểm trách nhiệm người xây dựng cho công trình chung
Các công ty được yêu cầu cung cấp tài sản thế chấp. Thông thường đây là vùng đất mà đối tượng sẽ được đặt trên đó. Ngoài ra, tài liệu mô tả cách đảm bảo các nghĩa vụ. Các giấy tờ này được ký trước khi nhà nước đăng ký thỏa thuận cổ phần lần đầu và có giá trị cho đến khi vật được bàn giao. Việc chấm dứt giao dịch không giải phóng công ty khỏi nghĩa vụ bồi thường cho các trường hợp đã xảy ra trong thời gian giao dịch có hiệu lực.
Bạn có thể bảo hiểm toàn bộ ngôi nhà hoặc từng căn hộ riêng biệt. Lựa chọn đầu tiên không mang lại lợi nhuận. Chủ đầu tư cần đặt cọc ngay số lượng lớn, chắc chắn sẽ bán hết căn hộ. Vấn đề thứ hai là theo những hợp đồng như vậy, rất khó để xác định ai là người thụ hưởng.
Chứng từ có hiệu lực kể từ thời điểm ghi có phần đầu tiên. Bảo hiểm của nhà phát triển đối với công trình xây dựng chung theo hợp đồng không cung cấp cho nhượng quyền thương mại. Các điều khoản còn lại của thỏa thuận là tiêu chuẩn:
- công ty bảo hiểm cam kết thông báo cho các cổ đông về số tiền bồi thường được trả;
- công ty có thể gửi khiếu nại hồi quy chống lại nhà phát triển;
- công ty bảo hiểm có nghĩa vụ thông báo cho tất cả các chủ sở hữu về việc chấm dứt hợp đồng sớm;
- thời hạn của thỏa thuận phụ thuộc vào thời gian thi công.
Số tiền hoàn lại tùy thuộc vào giá cả và tỷ lệ. Nó phải vượt quá giá trị của tổng diện tích nhà ở. Công ty tự quyết định cách thức thanh toán: một lần hay nhiều lần.
Vấn đề về bảo hiểm trách nhiệm của nhà phát triển trong xây dựng chung
Thỏa thuận này rất cụ thể. Trên thực tế, chúng ta đang nói về việc bảo vệ rủi ro tài chính của nhà phát triển. Các công ty có quyền lựa chọn - đưa ra chính sách hoặc bảo lãnh. Phương án thứ hai thích hợp hơn, vì các tổ chức tín dụng đã có một cơ chế được thiết lập, hệ thống chấm điểm, các chuyên gia đánh giá rủi ro, cũng như các cơ cấu tổ chức việc hoàn thành WIP. SC không thể tự hào về những lợi thế như vậy. Nhưng họ cung cấp mức giá thấp. Mọi người đã quen với thực tế là các dịch vụ ngân hàng rất tốn kém. Điều này đúng vì rủi ro trong giao dịch là cao. Mặc dù, sau khi sửa đổi luật, mức thuế đối với các công ty cũng tăng lên.
Bảo hiểmTrách nhiệm của nhà phát triển trong xây dựng chung tạo ra hậu quả tích lũy của tổn thất. Trong tình huống khủng hoảng (nhu cầu về nhà ở giảm, tỷ lệ thế chấp tăng), tất cả các chủ đầu tư sẽ bị lỗ ngay lập tức, chứ không chỉ một người tham gia thị trường.
Một vấn đề khác là không có khả năng tái bảo hiểm rủi ro ngay cả ở thị trường nước ngoài. Trong thông lệ quốc tế, trái phiếu (bảo lãnh) được sử dụng trong các nghiệp vụ đó. Nhưng chức năng của chúng không được ghi trong luật pháp Nga. Sự khác biệt chính của một sản phẩm như vậy là công ty bảo hiểm có thể lấy một cơ sở đang xây dựng làm vật cầm cố.
Ngân hàng Trung ương đã nâng cao các yêu cầu đối với các công ty bảo hiểm có thể cung cấp dịch vụ cho các nhà phát triển - tăng số vốn tối thiểu. Điều này thu hẹp đáng kể vòng kết nối các công ty bảo hiểm có thể có - lên đến 19 tổ chức. Các công ty trước đây chiếm 80% hợp đồng với các nhà phát triển đã rời khỏi danh sách mới. Điều gì sẽ xảy ra với họ bây giờ là không rõ. Rất có thể, sẽ cần thiết phải ký kết các hợp đồng mới với các công ty nằm trong danh sách “trắng”. Nếu giấy phép bị thu hồi, IC phải chịu trách nhiệm về các giao dịch đã ký trước đó trong vòng 6 tháng. Sau đó, nó chấm dứt các tài liệu hoặc chuyển danh mục đầu tư và nợ phải trả cho một bên tham gia thị trường khác. Không giống như OSAGO hoặc bảo hiểm trách nhiệm cho chủ sở hữu các cơ sở sản xuất nguy hiểm, dịch vụ này không bao gồm các hình thức bảo vệ khác, chẳng hạn như quỹ bồi thường sẽ giải quyết các khoản thanh toán cho công dân sau khi công ty bảo hiểm phá sản. Thị trường chứng khoánxây dựng nhà ở là rất tốt. Nhưng vẫn chưa có cách nào được thiết lập tốt để điều chỉnh hoạt động của các nhà phát triển.
