Đang xây dựng dở dang là gì? Trong thời buổi kinh tế không ổn định, một số đối tượng được xây dựng theo hợp đồng xây dựng bị “đóng băng” ở khâu xây dựng. Điều này xảy ra vì nhiều lý do - thiếu tài chính hoặc vật liệu xây dựng, v.v. Trong những tình huống như vậy, chúng ta có thể nói về việc xây dựng dở dang.
Công trình dở dang - Định nghĩa
Những đối tượng này là gì? Luật hiện hành không có định nghĩa trực tiếp về thuật ngữ này. Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga trong điều khoản 130 (phần 1) đề cập đến bất động sản (bất động sản) tất cả những gì có liên quan đến đất đai (đất nền, lô đất, v.v.). Đặc điểm chính của vật thể bất động là không thể di chuyển mà không gây ra thiệt hại không cân xứng với mục đích của nó. Điều này cũng bao gồm các tòa nhà đã được dựng lên và những đối tượng rất "chưa hoàn thiện" sẽ được thảo luận. Chỉ có một kết luận - hiện tạiluật pháp phân loại rõ ràng "công trình đang tiến hành" là bất động sản.
Vì vậy, Bộ luật Quy hoạch Đô thị của Liên bang Nga giải thích khái niệm về một đối tượng như một tòa nhà (hoặc cấu trúc, cấu trúc), quá trình xây dựng chưa được hoàn thành. Điều này không bao gồm các tòa nhà tạm thời - chúng ta đang nói về ki-ốt, lán, v.v. Thực tiễn tư pháp cho thấy rằng trong các tranh chấp cụ thể, các thẩm phán phải đề cập đến tình trạng pháp lý của các đối tượng đang được xây dựng, tức là chế độ pháp lý của chúng.
Ví dụ, nếu có một nền móng đã được dựng lên với tường của một tòa nhà trên một khu đất, thì không thể di chuyển vật thể này mà không gây ra thiệt hại không cân xứng cho nó. Điều này, theo định nghĩa, đề cập đến bất động sản. Kết luận: khi xác định tình trạng của một đối tượng bị tranh chấp, trước hết tòa án phải tính đến các đặc tính vật lý thiết yếu của nó, và chỉ sau đó - sự hiện diện hay vắng mặt của nhà nước đăng ký quyền đối với nó.
Không đơn giản đâu
Đồng thời, thực tiễn tư pháp có đầy rẫy những tranh chấp về vấn đề này. Phạm vi ý kiến về vấn đề này rất rộng. Một số luật gia coi bất kỳ công trình nào đang trong quá trình tái thiết hoặc xây dựng nhưng chưa có giấy phép đưa vào sử dụng là một đối tượng của công trình xây dựng dở dang. Định nghĩa này không tính đến trường hợp quan trọng là quá trình xây dựng một vật thể đôi khi có thể bị dừng lại hoặc bị hủy hoại vì nhiều lý do.
Dựa trên định nghĩa mới nhất, các thuộc tính này đãkhông thể gọi là những ví dụ về việc xây dựng dở dang. Đồng thời, chúng không thể được quy cho toàn bộ vật liệu xây dựng, vì một số trong số chúng, được sử dụng trong xây dựng, đã mất đi tính chất ban đầu của chúng.
Điều số 219 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga quy định rằng quyền sở hữu phải được đăng ký, kể cả đối với tài sản mới được tạo ra, có thể được phân loại là bất động sản. Theo định nghĩa này, các đối tượng "đang xử lý" rơi vào.
Làm thế nào để nhận ra "chưa hoàn thành"?
Hãy xem xét các yêu cầu cơ bản đối với một đối tượng đang được xây dựng:
- Có mối liên hệ chặt chẽ với mảnh đất mà vật thể đang được xây dựng (với khả năng không thể di chuyển ở trên mà không gây ra thiệt hại).
- Chỉ định đối tượng riêng lẻ.
- Hiện diện thực tế là đình chỉ, bảo tồn hoặc kết thúc cuối cùng của quá trình xây dựng tòa nhà (cấu trúc) này.
Hãy đưa ra quyết định cuối cùng: một đối tượng như vậy có thể có nghĩa là một đơn vị bất động sản, công trình xây dựng nào đó đã bị dừng, bị đình chỉ hoặc bị hủy hoại.
Công nhận quyền sở hữu đối tượng đang được xây dựng
Nếu trước đây luật như vậy được coi là một tập hợp vật liệu xây dựng cùng với lao động được đầu tư và không liên quan đến các đối tượng của giao dịch pháp luật dân sự, thì với những sửa đổi của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga (trong bài báo số 130) chúng đã được đưa vào danh sách những thứ liên quan đến bất động sản. Khi đăng ký trạng thái ban đầu của một đối tượng đang được tiến hànhxây dựng, theo một trong những quan điểm phổ biến nhất, người ta nên nói từ thời điểm chấm dứt hợp đồng về nó.
Đó là cách tiếp cận này thường phổ biến nhất trong thực tiễn tư pháp hiện có. Trong phiên bản mới của luật, việc đăng ký quyền sở hữu đối với các đối tượng đó không còn bị điều kiện bởi nhu cầu thực hiện các giao dịch nhất định với chúng. Kết luận từ điều này là gì? Mức độ sẵn sàng của một đối tượng như vậy chỉ đề cập đến các tiêu chí mô tả. Sau khi thực hiện thủ tục đăng ký nhà nước theo thủ tục do luật thiết lập, một tòa nhà như vậy về mặt pháp lý có thể được phân loại là đối tượng của luật dân sự với tất cả các hậu quả sau đó.
Đó là, chúng ta có thể nói về sự xuất hiện của một đối tượng pháp lý hoàn toàn mới, không thể tách rời và độc lập. Quyền đối với đối tượng xây dựng cơ bản dở dang được đăng ký bằng thủ tục hành chính trên cơ sở một danh mục các văn bản nhất định. Ngoài ra, quyền như vậy có thể được công nhận bằng quyết định của tòa án.
Sự tinh vi trong lập pháp
Những trường hợp như vậy đề cập đến trọng tài và các tòa án có thẩm quyền chung. Vấn đề khó khăn nhất trong loại tranh chấp này là việc trao quyền sở hữu chính xác cho ai - chủ đầu tư, khách hàng hoặc nhà thầu. Trong tình huống này, có rất nhiều mâu thuẫn và sắc thái pháp lý. Khi xem xét loại trường hợp này, một số tài liệu được chấp nhận làm bằng chứng, bao gồm xác nhận quyền sở hữu một lô đất, sự sẵn có của giấy phép xây dựng, một bộ thiết kế vàtài liệu khác cho một cơ sở xây dựng cơ bản, v.v.
Thật không may, các quy phạm pháp luật trong lĩnh vực quan hệ này có một số mâu thuẫn, và do đó pháp luật trong phần này có thể được hiểu theo nghĩa khá rộng. Điều này dẫn đến sự lạm dụng của các bên liên quan. Cần lưu ý rằng các quan hệ pháp luật này cần được bổ sung các quy định chi tiết hơn để loại bỏ các lỗ hổng hiện có trong các hành vi pháp lý và đạt được sự thống nhất trong thực tiễn tư pháp hiện hành.
Hãy nói về một tòa nhà đang được xây dựng
Để có thể đăng ký một công trình xây dựng dở dang, thửa đất đang được tiến hành xây dựng phải thuộc quyền sở hữu, cho thuê hoặc chủ sở hữu của nó phải có quyền được thừa kế sở hữu trọn đời hoặc sử dụng vĩnh viễn. Theo định nghĩa (nhớ lại, bất động sản bao gồm tất cả những gì gắn liền với đất và không thể di chuyển mà không gây thiệt hại tương xứng cho đối tượng), theo đó, sở hữu nền tảng vốn là yêu cầu tất yếu đối với một đối tượng có yêu cầu như vậy. một tiêu đề.
Đối tượng đang được xây dựng, theo định nghĩa, không thể là đối tượng của hợp đồng của một hợp đồng như vậy, hiệu lực của nó vẫn chưa bị chấm dứt. Nếu không (Bộ luật dân sự của Liên bang Nga, điều số 740), nhà thầu tiếp tục có quyền tiếp tục công việc, nghĩa là, quyền của những người được gọi là bên thứ ba sẽ được thực hiện. Như luật số 122-FZ nêu rõ trong điều 25 của nó, quyền sở hữu của công trình xây dựng dở dang đókhông thể không có giấy phép xây dựng, dự án với mô tả chi tiết về đối tượng và các văn bản quy định về quyền đối với lô đất.
Nếu tất cả các điều kiện trên được đáp ứng, chủ sở hữu “dở dang” có đủ mọi lý do để cấp đối tượng xây dựng cơ bản trong tài sản. Cho đến khi chúng được đăng ký, bất kỳ giao dịch nào liên quan đến đối tượng sẽ không được pháp luật coi là hợp lệ.
Điểm quan trọng nữa là hợp thức hóa chính xác quyền đối với thửa đất đang “dở dang”. Điều 222 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga quy định rằng nếu bất động sản được xây dựng trên một khu đất không nhằm mục đích này, thì nó sẽ bị tình trạng xây dựng không phép. Việc có được quyền sở hữu đối với như vậy trong trường hợp này là không thể và đối tượng được dựng lên có thể bị phá dỡ.
Đăng ký xây dựng dở dang cần những giấy tờ gì?
Gói giấy tờ cần thiết gồm:
- Đơn đăng ký đối tượng đang xây dựng (quyền sở hữu đối tượng đó).
- Tài liệu nhận dạng.
- Biên lai nộp nghĩa vụ nhà nước.
- Giấy tờ cho một mảnh đất - bằng chứng về quyền sở hữu hoặc hợp đồng thuê.
- Giấy phép từ các cơ quan có liên quan để xây dựng trên trang web cụ thể này.
- Mô tả nhận được từ chính quyền BTI (kế hoạch kỹ thuật của công trình đang xây dựng).
Toàn bộ hồ sơ được nộp vào buồng đăng ký.
Làm thế nàogiao dịch với những đối tượng như vậy?
Như đã đề cập, một đối tượng được thực hiện đúng cách của "công việc đang tiến hành" được coi là bất động sản. Đó là lý do tại sao bất kỳ giao dịch mua bán công trình xây dựng cơ bản dở dang nào cũng tương tự như giao dịch mua bán bất động sản khác. Người mua muốn mua một "sản phẩm đang hoàn thiện" cần lưu ý những điểm sau:
- sẵn có các tài liệu xác nhận việc đăng ký của đối tượng;
- sự hiện diện của quyết định giao đất xây dựng của cơ quan chức năng;
- kế hoạch của đối tượng nói trên đang xây dựng;
- sẵn có tất cả các tài liệu cần thiết (ước tính kỹ thuật và thiết kế);
- tài liệu xác nhận việc chấm dứt hợp đồng xây dựng cơ sở.
Tất cả dữ liệu với các đặc điểm của bất động sản, bao gồm cả vị trí của nó trên lãnh thổ của khu đất, phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán bất động sản.
Một hợp đồng tương tự được soạn thảo theo một mô hình được xác định nghiêm ngặt, tất cả những người tham gia giao dịch có nghĩa vụ phải tuân theo.
Tính năng lập hợp đồng mua bán "chưa hoàn thiện"
- Nó phải được lập thành văn bản có đăng ký tiểu bang. Nếu hình thức của hợp đồng không được tuân thủ, điều này dẫn đến tính vô hiệu của hợp đồng.
- Đối với bất kỳ giao dịch nào, thông tin chi tiết của các bên trong hợp đồng phải được nêu rõ - với dữ liệu hộ chiếu, địa chỉ cư trú, v.v.
- Chủ đề của hợp đồng phải được xác định rõ ràng, tức là dữ liệu chứa trong hợp đồngnên cho phép xác định chính xác việc bán đối tượng cụ thể nào đang được đề cập. Dữ liệu đó chủ yếu bao gồm địa chỉ của tòa nhà.
Cần lưu ý là có cả địa chỉ "công trình" và "bưu điện". Địa chỉ "xây dựng" được chỉ ra trong giấy phép xây dựng và xác định nơi cung cấp địa điểm xây dựng đối tượng. Địa chỉ "bưu điện" có thể không khớp với nó. Nó có thể được giao cho ngôi nhà chỉ sau khi hoàn thành hoa hồng nghiệm thu. Sự khác biệt như vậy nên được tính đến khi lập tài liệu cho kế hoạch mua lại.
Trong số những thứ khác, giá của đối tượng phải được chỉ định.
Phải liệt kê chi tiết phạm vi những người có quyền sử dụng.
Quyền đối với tài sản do bên thứ ba bán phải được tôn trọng. Khi thực hiện giao dịch, người bán có trách nhiệm thông báo cho người mua về việc này. Chúng ta có thể nói về quyền của người thuê, người thuê, tài sản thế chấp hiện có hoặc quyền sử dụng suốt đời. Trong trường hợp không thực hiện các nghĩa vụ đó, người mua có quyền yêu cầu giảm giá bán hoặc chấm dứt hoàn toàn hợp đồng và bồi thường mọi tổn thất.
Việc chuyển nhượng bất động sản cuối cùng giữa người bán và người mua với sự chấp nhận của người mua sẽ diễn ra tại thời điểm các bên ký tên. chứng thư chuyển nhượng.
Những đối tượng nào được coi là công trình không phép?
Theo luật, bất kỳ tòa nhà, công trình kiến trúc, nhà ở nào,được xây dựng trên các lô đất không được giao cho các mục đích này, được tạo ra mà không có giấy phép được cấp cho mục đích đó, được xây dựng vi phạm nghiêm trọng quy hoạch đô thị và các quy tắc và quy tắc khác. Nếu có ít nhất một trong các dấu hiệu nêu trên thì công trình đó được xếp vào loại xây dựng không phép. Việc mua lại quyền sở hữu đối với nó là không thể ngoại trừ trường hợp cơ quan tư pháp có quyết định về việc này.
Giấy tờ gì xác nhận việc kết thúc hợp đồng xây dựng?
Chúng có thể là:
- Thỏa thuận của các bên hoặc quyết định của tòa án để chấm dứt thỏa thuận đó.
- Đạo luật nghiệm thu và bàn giao công trình sau khi nhà thầu hoàn thành một giai đoạn công việc nhất định, cùng với thỏa thuận đình chỉ hoạt động tiếp theo của hợp đồng.
- Các tài liệu khác về việc chấm dứt quan hệ hợp đồng theo cách hợp pháp (chúng ta có thể nói về việc không thể thực hiện, thanh lý nhà thầu, v.v.)
Nếu việc xây dựng một đối tượng bất động sản được thực hiện bởi nhiều người, thì một thỏa thuận đối tác đơn giản có thể được ký kết giữa tất cả những người tham gia xây dựng. Trong trường hợp này, chúng ta đang nói về quyền sở hữu chung được chia sẻ đối với đối tượng được chỉ định. Trong trường hợp chủ đầu tư thu hút được nguồn lực tài chính từ chủ đầu tư, chúng ta đang nói đến việc khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ của khách hàng đối với chủ đầu tư do không thể hoàn thành công trình. Khi đó nhà đầu tư không có quyền đối với một phần cụ thể của đối tượng.
Làm sao để công trình nhà ở "dở dang"?
Nếu bạn muốn chính thức hóa đối tượng xây dựng dở dang (xây dựng nhà ở)Như vậy, bạn nên đến địa chỉ nơi đặt trụ sở sở quy hoạch và kiến trúc đô thị lãnh thổ. Đừng quên mang theo một gói tài liệu bên mình, bao gồm:
- Đơn đăng ký hoặc chạy thử.
- Hộ chiếu (giấy tờ tùy thân khác).
- Giấy tờ cần thiết về đất đai.
- Tất cả các giấy phép và phê duyệt cần thiết để phát triển trang web này.
- Dự án xây dựng ngôi nhà của bạn.
- Thông số kỹ thuật liên quan đến việc cung cấp cơ sở vật chất với các tiện ích.
- Biên lai nộp nghĩa vụ nhà nước.
- Hộ chiếu địa chính cho tòa nhà của bạn.
Phần sau chứa thông tin ngắn gọn về ngôi nhà đang được xây dựng kèm theo sơ đồ vùng lãnh thổ. Giấy tờ này nhất thiết phải có hộ chiếu địa chính của địa điểm có nhà ở. Nếu căn nhà được bán mà không có hộ chiếu như vậy, giao dịch sẽ không được thực hiện. Trong trường hợp này, hộ chiếu kỹ thuật cho đối tượng xây dựng chưa hoàn thành là không cần thiết, nhưng là phụ lục của hộ chiếu địa chính, phải có kế hoạch kỹ thuật cho bất kỳ ngôi nhà nào, kể cả chưa hoàn thành.
Phải làm gì nếu thiếu tài liệu?
Nếu bạn cố gắng, bạn hoàn toàn có thể vẽ nên một cái "dở dang" ngay cả khi không có đủ giấy tờ cần thiết. Trong tình huống này, bạn nên hành động như thể việc xây dựng ngôi nhà tranh chỉ mới bắt đầu. Kế hoạch hành động từng bước bao gồm:
- Viết đơn cho tất cả những gì cần thiếtgiấy phép, nếu không có giấy phép, bạn sẽ chỉ là một nhà phát triển trái phép.
- Đặt hàng cho một dự án nhà đã hoàn thiện, tương tự như dự án đã xây dựng, với sự chấp thuận bắt buộc của nó.
- Soạn thảo kế hoạch kỹ thuật của tòa nhà cùng với đại diện của BTI.
- Đặt hàng tại Phòng Địa chính làm hộ chiếu của đối tượng.
Với toàn bộ hồ sơ đã thu thập được, bạn nên làm thủ tục đăng ký tại sở kiến trúc và quy hoạch đô thị.
Để thay thế, bạn có thể viết đơn cho cơ quan BTI để đăng ký bởi các nhân viên của văn phòng đối tượng - ngôi nhà đang xây dở của bạn. Đây là một lựa chọn khá tốn kém, nhưng nó giúp bạn tiết kiệm thời gian và thần kinh.
Nếu chúng ta đang nói về một biệt thự chưa hoàn thành, thì gói tài liệu có phần đơn giản hơn - bạn không thể xuất trình giấy phép xây dựng và giới hạn bản thân trong một kế hoạch địa chính. Trong trường hợp xây dựng một ngôi nhà nhỏ hoặc một ngôi nhà ở nông thôn, bộ hồ sơ phải đầy đủ.
Có thể tạo điều kiện làm đầy đủ các giấy tờ cần thiết trong trường hợp đặt mua hoặc đặt mua dự án nhà phố tiêu chuẩn từ một công ty xây dựng đáng tin cậy.
Công việc xây dựng dở dang được chuyển giao như thế nào?
Như trong trường hợp một đối tượng đã hoàn thành, việc chuyển giao được thực hiện bằng cách lập và ký hành động thích hợp, được gọi là chứng chỉ chấp nhận chuyển giao. Khi nói đến công trình xây dựng dở dang, đòi hỏi phải hoàn thiện hoặc hoàn thành một số công việc nhất định (ví dụ: hoàn thiện), toàn bộ cấu thành của những phần không hoàn thiện đó phải được phản ánh trong hợp đồng đã ký tại thời điểm nghiệm thu.
Dựa trêncủa chứng chỉ nghiệm thu đã được phê duyệt, công việc được thực hiện theo các điều khoản của hợp đồng cuối cùng cũng có thể được thanh toán.
Về quyền "đang tiến hành"
Không có gì bí mật khi trong những năm và thập kỷ gần đây, tình hình thị trường xây dựng không ổn định về kinh tế. Trong trường hợp này, trong tất cả các loại hình xây dựng dở dang, chúng ta đang nói đến bất động sản phi thương mại, tức là nhà ở. Nhiều trường hợp từ thực tế cho thấy rất thường xuyên, khi có vấn đề tài chính, các chủ đầu tư cố gắng trì hoãn quá trình chuyển giao các cơ sở đã xây dựng thực sự cho các chủ sở hữu vốn chủ sở hữu. Đôi khi họ chọn phá sản hoàn toàn.
Cổ đông phải làm gì để bảo vệ lợi ích hợp pháp của chính mình? Trong tình huống đó, cơ hội được thừa nhận quyền sở hữu của mình đối với tài sản thuộc đối tượng xây dựng cơ bản dở dang (cổ phần) sẽ đến với cứu cánh. Để làm điều này, hãy ra tòa.
Khi thu thập tài liệu để khiếu nại nhà phát triển không hoàn thành nghĩa vụ của mình, cần lưu ý một số điểm:
- Các loại trường hợp như vậy được các tòa án xem xét tại địa điểm (về mặt lãnh thổ) của đối tượng xây dựng chung được đề cập.
- Ngụ ý thực sự đã hoàn thành, nhưng không đưa vào đối tượng hoạt động. Nếu nhà phát triển đang chơi trong thời gian (nghĩa là chúng ta đang nói về sự chậm trễ trong việc thực hiện các nghĩa vụ của chính họ), thì tình huống này không thể là cơ sở để kháng nghị tư pháp với mục đíchcông nhận quyền sở hữu của cổ đông đối với đối tượng.
Đôi khi trong thực tiễn tư pháp, có những ví dụ (như một ngoại lệ) khi quyền sở hữu cổ phần của một đối tượng được công nhận khi mức độ sẵn sàng của đối tượng đang được xây dựng là từ 75%. Nhưng những trường hợp này có thể được coi là một ngoại lệ. Khả năng đạt được quyết định thỏa đáng của tòa án là cao trong trường hợp mức độ hoàn thiện của công trình đang xây dựng là 90% trở lên. Hơn nữa, việc cung cấp cho tòa án bằng chứng về sự sẵn sàng của ngôi nhà là mối quan tâm trực tiếp của chủ sở hữu vốn cổ phần (nguyên đơn).
Còn:
- Trong tuyên bố yêu cầu của mình, cổ đông không thể yêu cầu công nhận quyền sở hữu đối với toàn bộ đối tượng của "công trình đang được triển khai". Quyền của anh ta là chỉ yêu cầu một phần tương xứng của đối tượng, được nêu trong hợp đồng đã ký với nhà phát triển. Thông thường, những người nắm giữ vốn chủ sở hữu mù chữ về mặt pháp lý đưa ra yêu cầu công nhận quyền sở hữu "căn hộ", "nhà để xe" hoặc "chỗ để xe hơi". Ở đây cần làm rõ rằng cho đến khi một đơn vị xây dựng chung chính thức đi vào hoạt động, về mặt pháp lý, nó không thể được coi là bất động sản chính thức.
- Quyền sở hữu này chỉ có thể xảy ra đối với một đối tượng sẵn có, có thể xác định rõ vị trí bên trong đối tượng đang xây dựng (công trình, nhà ở). Điều này được thực hiện dựa trên các điều khoản của hợp đồng và tài liệu dự án có sẵn.
- Cổ đông chỉ có quyền ra tòa với yêu cầu như vậy trong trường hợp đầy đủhoàn thành các nghĩa vụ của riêng mình theo hợp đồng với nhà phát triển về thanh toán.
Trong trường hợp chủ đầu tư tiến hành thủ tục phá sản, chỉ có thể công nhận quyền đối với căn hộ hoặc đơn vị xây dựng chung khác khi được phép đưa nó vào hoạt động và các bên đã ký chứng thư chuyển nhượng trước ngày tòa án trọng tài tuyên bố phá sản.
