Sự tham gia cổ phần đã trở nên phổ biến ở Nga. Các công ty thu hút các nhà đầu tư, họ xây dựng một ngôi nhà bằng tiền của họ, sau đó trở thành tài sản của họ. Như vậy, bạn có thể mua căn hộ trả góp và trả hết nợ trước khi xây dựng hoàn thiện. Nhưng đây không phải là tất cả các cơ hội được cung cấp bởi xây dựng chung. Những điều các bên tham gia giao dịch cần biết về quy trình này, những điều cần chú ý - đọc tiếp.
Sắc thái
Về lý thuyết, mọi thứ đều đơn giản và rõ ràng, nhưng trên các phương tiện truyền thông, quá trình này bị che đậy một cách tiêu cực. Tại sao chuyện này đang xảy ra? Quyền lợi của các bên trong giao dịch được bảo vệ bởi Luật Xây dựng chung, được thông qua vào năm 2004. Ông đưa ra các yêu cầu nghiêm ngặt đối với các nhà phát triển. Hiện tại, đây là văn bản quy định duy nhất quy định về xây dựng chung. Khách hàng cần biết gì khi giao kết hợp đồng?
Nhà phát triển và đối tượng của giao dịch. Nếu công ty đãhoạt động trên thị trường, có một số đối tượng thực hiện, khi đó có thể coi là đối tác hợp đồng. Liên hệ với các tổ chức chưa được xác minh, đặc biệt là những người đang thực hiện giao dịch lần đầu tiên, là không đáng.
Luật "Xây dựng chung" số 214 chỉ áp dụng cho các hợp đồng cùng tên. Không được phép sử dụng bất kỳ từ ngữ nào khác. Nếu nhà phát triển đề xuất ký "Thỏa thuận đầu tư", thì anh ta đang cố gắng tránh sự lây lan của các yêu cầu của các quy định đó: luật "Về xây dựng chung", Luật liên bang "Về bảo vệ người tiêu dùng".
Trước khi bạn chứng thực các giấy tờ, hãy yêu cầu công ty cấp giấy phép xây dựng, tìm hiểu bản kê khai dự án nằm ở đâu và đọc nó. Theo luật, việc xuất bản là yêu cầu bắt buộc đối với nhà phát triển.
Thỏa thuận xây dựng chung được coi là ký kết kể từ thời điểm đăng ký nhà nước. Nếu không, nó sẽ được coi là không hợp lệ. Giấy này phải có mô tả về đối tượng, thời hạn chuyển nhượng, chi phí và thủ tục thanh toán, bảo đảm.
Kiểm tra tài liệu
FZ quy định rằng một công ty chỉ có thể gây quỹ sau khi được phép, xuất bản tuyên bố dự án và đăng ký quyền sở hữu. Nếu ít nhất một trong các điều kiện này không được đáp ứng, công dân có thể yêu cầu hoàn lại tiền với lãi suất. Chúng được tính ở mức gấp đôi lãi suất tái cấp vốn. Theo hợp đồng, công ty phải xây dựng tài sản trong một khoảng thời gian nhất định, và sau khi được sự cho phép củacơ quan nhà nước cho phép chuyển giao nó cho người tham gia giao dịch. Bên kia đồng ý trả theo giá đã thoả thuận và nhận đồ vật (nếu được uỷ quyền).
Phải đăng ký hợp đồng bằng văn bản về việc góp vốn đầu tư vào xây dựng. Chỉ sau đó nó sẽ có hiệu lực. Trước khi ký các văn bản, công dân có quyền tự làm quen với các loại giấy tờ như sau:
- tài liệu cấu thành của nhà phát triển;
- giấy chứng nhận đăng ký tiểu bang;
- giấy chứng nhận đăng ký thuế;
- báo cáo hàng năm đã được phê duyệt cho ba kỳ kinh doanh gần nhất;
- báo cáo kiểm toán.
Cải thiện bảo mật giao dịch
Từ năm 2014, quy phạm của Luật Liên bang “Về Bảo hiểm Trách nhiệm của Nhà phát triển” có hiệu lực, áp dụng cho việc xây dựng chung. Nó có nghĩa là gì? Trong trường hợp công ty vỡ nợ hoặc phá sản, một người sẽ có thể trả lại tiền. Trong quá trình đăng ký tài liệu của nhà nước, nhà phát triển phải cung cấp hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm hoặc bảo lãnh. Trước đây, có thể cung cấp tài sản thế chấp làm bảo đảm cho giao dịch.
Sắc thái bảo hiểm
Hợp đồng được ký kết có lợi cho người thụ hưởng - một công dân hoặc pháp nhân có quỹ được huy động để xây dựng.
Sự kiện được bảo hiểm - thực hiện đầy đủ hoặc không đúng nghĩa vụ của nhà phát triển, được xác nhận bởi quyết định của tòa án.
Thời hạn hiệu lực của tài liệu tương tự như thời hạn được quy định trong hợp đồng xây dựng chung. Nhưng người thụ hưởng có thể nhận được tiền bồi thường thậm chí hai năm sau khi hết hạn chuyển nhượng cơ sở. Số tiền bảo hiểm tối thiểu được tính dựa trên chi phí nhà ở. Nhưng nó không thể thấp hơn giá thị trường của nó.
Đây là cách đảm bảo công bằng xây dựng. Luật Liên bang cũng quy định về thủ tục giải quyết sau:
1. Một thỏa thuận đảm bảo đã được ký kết. Nếu nhà phát triển không hoàn thành nghĩa vụ của mình hoặc không đưa ra câu trả lời dễ hiểu trong thời hạn đã thỏa thuận, thì khách hàng có thể nộp đơn yêu cầu tương ứng với ngân hàng bảo lãnh.
2. Giao dịch được bảo đảm bằng hợp đồng bảo hiểm. Người thụ hưởng phải nộp đơn cho công ty hoặc công ty bảo hiểm tương hỗ (OVS) trong thời hạn quy định đối với đối tượng cầm cố. Luật quy định chậm nhất là ba mươi ngày, kể từ ngày nộp hồ sơ. Đồng thời, sự hiện diện của khoản nợ của nhà phát triển đối với công ty bảo hiểm không quan trọng. Quy định này chỉ áp dụng cho các hợp đồng được ký kết sau năm 2013.
Phương thức đảm bảo nghĩa vụ
Chúng tôi đã xem xét theo những cách nào (theo luật) khách hàng có thể trả lại số tiền đã chi. Tuy nhiên, sự hiện diện của điều khoản này trong hợp đồng không đảm bảo việc thanh toán tiền bồi thường. Các điều kiện và điều khoản khác nhau có thể được nhập vào tài liệu, với sự trợ giúp của bạn có thể trì hoãn thời gian thực hiện nghĩa vụ. Và tất cả những"nếu" có thể không vượt ra ngoài luật.
Khi quá trình thi công chậm hoặc không khởi công trong thời gian dài, khách hàng có thể yêu cầu hủy tài liệu trước tòa mà không cần đợi thời hạn. Khả năng này được cung cấp nếu:
1) Có sự chấm dứt hoặc đình chỉ việc xây dựng một ngôi nhà, trong đó có vật dùng chung, trong trường hợp có các trường hợp chỉ ra rằng vật đó sẽ không được chuyển cho người tham gia giao dịch trong khoảng thời gian quy định trong tài liệu;
2) có nhiều thay đổi đáng kể hơn trong tài liệu dự án, bao gồm việc sửa đổi đáng kể kích thước của đối tượng chia sẻ;
3) Tổng số căn hộ trong tòa nhà mới có sự giảm hoặc tăng.
Bạn cần biết gì khác về xây dựng chung?
Ngày đưa đối tượng vào hoạt động phải được ghi rõ (ví dụ: “không quá 15/10/14”). Rất thường xuyên, các nhà phát triển sử dụng cụm từ quảng cáo: "vào quý IV năm 2014." Từ ngữ này không chính xác. Sau hai tháng kể từ ngày quy định, cổ đông có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng xây dựng chung. Tất cả những gì bạn cần làm là gửi một thông báo bằng văn bản. Nhà phát triển có nghĩa vụ trả lại số tiền nhận được vào tài khoản của khách hàng trong vòng 20 giờ làm việc theo lịch và trả tiền phạt cho anh ta. Hoặc gửi số tiền này vào một khoản ký gửi được mở dưới tên của cổ đông.
Tổng chi phí của căn hộ được nêu trong các tài liệu được tính từ giá mỗi mét vuông nhà ở, nhân vớidiện tích phòng. Những con số này cũng nên được liệt kê. Cũng cần chú ý đến phần mô tả các thông số không gian sống: vị trí, tầng, địa chỉ, diện tích, số phòng. Thời gian bảo hành căn hộ đã thi công là 5 năm.
Khi nghiên cứu các tài liệu, điều đáng chú ý là từ điểm nào người có lãi phải trả tiền điện nước và chi phí vận hành. Nếu không có mục này thì nghĩa vụ phát sinh kể từ thời điểm ký hợp đồng nghiệm thu bàn giao căn hộ, chưa nghiệm thu.
Vấn đề không thể tránh khỏi?
Đôi khi các nhà phát triển cố tình "quên" đưa một số mục vào tài liệu. Nhưng khách hàng có thể bị thiệt hại về vật chất ngay cả khi thỏa thuận Xây dựng Chung được thực hiện chính xác. Nó có nghĩa là gì? Nhà phát triển có thể chuyển nhượng quyền sở hữu cho một pháp nhân khác. Trong trường hợp này, anh ta sẽ bán cho anh ta quyền đối với tất cả các căn hộ trên thực tế với giá gốc. Sau đó, công ty trung gian theo giá thị trường giao chúng cho những người sở hữu vốn cổ phần. Thoạt nhìn, không có bất kỳ vấn đề nào. Tuy nhiên, trong trường hợp rủi ro xây dựng dở dang hoặc phá sản của chủ đầu tư, người có lãi có thể yêu cầu bồi thường dựa trên số tiền quy định trong hợp đồng. Nhưng các căn hộ đã được bán với giá gốc, không phải giá thị trường.
Một kế hoạch phổ biến khác
Đăng ký hợp đồng xây dựng dùng chung đếm ngược thời điểm bắt đầu có hiệu lực. Nhưng rất thường những người đi vay sử dụng một kế hoạch khác. Họ đề nghị ký một hợp đồng sơ bộ. Nó chứa hầu hết các mục giống như trongvề cơ bản, ngoại trừ thông tin về việc nó có hiệu lực. Những tài liệu này không phải là đối tượng bắt buộc của nhà nước đăng ký. Trong trường hợp này, các bên thỏa thuận bằng miệng là người thứ hai thanh toán ngay toàn bộ tiền mua căn hộ. Chủ đầu tư cam kết sẽ ký kết hợp đồng chính về việc tham gia xây dựng vào một thời điểm nào đó trong tương lai. Cổ đông chắc chắn rằng giao dịch được thực hiện một cách chính xác. Nhưng kế hoạch "màu xám" này chỉ đưa tài liệu ra khỏi phạm vi của luật.
Đây là một thao tác phổ biến khác. Chủ đầu tư ký kết một thỏa thuận với người mua, chủ thể của thỏa thuận này không phải là nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho cổ đông, mà là những thứ khác: tài trợ cho các hoạt động đầu tư, chuyển nhượng quyền đòi mặt bằng và những thứ tương tự. Có nghĩa là, toàn bộ bản chất của tài liệu được quyết định bởi nội dung của nó. Nhưng theo yêu cầu của cổ đông, tòa án có thể vô hiệu hóa nó, vì trên thực tế, tài liệu được tạo ra để trốn tránh trách nhiệm pháp lý theo luật số 214.
Buổi sáng - đăng ký, buổi tối - tiền
Thỏa thuận chỉ được coi là có hiệu lực sau khi nhập dữ liệu của nó vào Rosreestr. Cho đến thời điểm này, nhà phát triển không có quyền nhận tiền. Vì vậy, thời điểm này nên được đăng ký trong tài liệu. Thật không đáng tin vào những lời tuyên bố của nhân viên rằng sau này tài liệu sẽ được đăng ký “cả đống”, nhưng giờ thì cần tiền xây dựng. Trong một số trường hợp hiếm hoi, những đảm bảo như vậy là đúng. Việc chuyển đến các Phòng từng văn bản riêng biệt mất rất nhiều thời gian. Nhưng khách hàng có thể bị lừa. Do đó, tốt hơn là bạn nên chơi nó một cách an toàn và đợi cho đến khi giao dịch vốn chủ sở hữu được đăng ký.sự thi công. Nhà phát triển có thể yêu cầu thanh toán trước. Nhưng trong trường hợp này, hãy yêu cầu cho xem hợp đồng đối với đối tượng này, đã được giao kết theo cách tương tự. Văn bản đăng ký có dấu, đóng dấu, chữ ký của người có trách nhiệm của Rosestra và mã số. Nếu giao dịch được thanh toán bằng tiền từ thế chấp, thì điều này phải được chứng minh bằng con dấu của rào cản.
Thông thường, bản thân các nhà phát triển không muốn lách luật và nhận tiền trước khi hoàn tất thủ tục giấy tờ. Nhưng trong trường hợp này, họ cần có thêm sự đảm bảo. Ví dụ, một thư tín dụng mở trong một ngân hàng. Khách hàng đóng góp tiền vào thời điểm ký hợp đồng. Nhưng chủ đầu tư sẽ chỉ được tiếp cận chúng sau khi đăng ký vốn góp vào việc xây dựng ngôi nhà. Biện pháp này đồng thời đảm bảo khả năng thanh toán của khách hàng và cho phép bạn tuân thủ pháp luật.
Chấp nhận đối tượng từ nhà phát triển
Bạn cần biết gì về xây dựng chung ở giai đoạn vận hành căn hộ?
Đầu tiên, quá trình này cần được xử lý một cách thận trọng. Làm rõ tất cả các câu hỏi trước khi ký các tài liệu. Tất cả các khiếm khuyết được xác định phải được phản ánh bằng văn bản trong hành vi không tuân thủ của đối tượng. Các nghĩa vụ của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật được coi là đã hoàn thành kể từ thời điểm văn bản nghiệm thu bàn giao mặt bằng được ký kết. Người tham gia có quyền yêu cầu loại bỏ thiếu sót hoặc giảm giá giao dịch một cách vô cớ. Nếu các lỗi đã được xác định trong quá trình hoạt động, thì nhà phát triển có nghĩa vụ bồi thường cho khách hàng để loại bỏ chúng.
Thứ hai, đừng nhượng bộ trước sự thuyết phục. Dưới đây là những điều phổ biến nhấtcác kế hoạch hành động của nhà phát triển nhằm gây áp lực lên khách hàng:
- họ yêu cầu ký giấy tờ, đảm bảo rằng mọi vấn đề sẽ được khắc phục sau đó;
- tuyên bố rằng họ sẽ vẽ ra một “hành động khác” sẽ phản ánh tất cả các yêu cầu;
- đe dọa rằng, trong trường hợp vi phạm các điều khoản về thủ tục giấy tờ, khách hàng sẽ phải trả tiền phạt vì từ chối đối tượng.
Người có thẩm quyền giúp đỡ
Có rất nhiều sắc thái mà bạn cần chú ý. Vì vậy, tốt hơn hết bạn nên tìm kiếm sự trợ giúp từ một chuyên gia biết cách lập đúng các tài liệu để xây dựng được chia sẻ, những điều bạn cần biết và lưu ý trong từng giai đoạn giao dịch. Các chuyên gia chuyên ngành cung cấp hỗ trợ trong các lĩnh vực sau:
- Chọn nhà phát triển, kiểm tra tài liệu của anh ấy.
- Kèm theo thủ tục ký kết giấy tờ: phân tích hợp đồng, tư vấn những rủi ro có thể xảy ra, thương lượng thay đổi điều kiện.
- Chuẩn bị và nộp hồ sơ để đăng ký.
- Đồng hành với khách hàng khi nhận đồ vật, điều chỉnh các vấn đề về thiếu sót của mặt bằng, thời hạn, việc nộp phạt, kể cả trước tòa.
- Lập hồ sơ chấm dứt: kiểm soát việc trả lại số tiền đã nộp, việc thu tiền phạt, tiền lãi do sử dụng vốn đã vay, cũng như bồi thường thiệt hại vượt quá mức phạt (thanh toán dịch vụ luật sư). Trong các lĩnh vực tương tự, hỗ trợ được cung cấp trong việc chấm dứt thỏa thuận sơ bộ, thỏa thuận đầu tư, khoản vay, v.v.
Kết
Bạn có thể mua căn hộ trên thị trường sơ cấp bằng cách điền vào hình thức xây dựng chung. Những gì một nhà kinh doanh cần biết? Rất nhiều sắc thái. Bắt đầu với các quy tắc để chọn một người vay phù hợp và kết thúc với các tính năng điền vào một chứng chỉ chấp nhận. Vì vậy, tốt hơn hết bạn nên sử dụng dịch vụ của một luật sư giàu kinh nghiệm, người sẽ đồng hành cùng khách hàng trong mọi giai đoạn của giao dịch.
