Nhiều người thích mua căn hộ ở giai đoạn xây dựng nhà chung cư. Điều này cho phép bạn mua đồ vật với chi phí giảm. Quá trình này được gọi là sự tham gia cổ phần trong xây dựng. Để người nắm giữ quyền lợi được bảo vệ một cách đáng tin cậy khỏi việc mất tiền, người ta nên tiếp cận thành thạo lựa chọn của nhà phát triển, cũng như nghiên cứu hợp đồng được soạn thảo cẩn thận. Chính tài liệu này bảo vệ quyền lợi của người mua các đồ vật chưa hoàn thành.
Bản chất của sự tham gia bình đẳng
Quy trình giả định rằng nhiều tòa nhà chung cư đang được xây dựng với chi phí của những người mua căn hộ trong tương lai. Họ đầu tư vào việc xây dựng một ngôi nhà và sau khi đi vào hoạt động, họ có thể đăng ký quyền sở hữu căn hộ.
Quy trình này được điều chỉnh bởi một luật đặc biệt của Luật Liên bang số 214 “Về xây dựng chung”, và các thay đổi khác nhau thường xuyên được thực hiện để đảm bảo bảo vệ quyền của chủ sở hữu vốn cổ phần. Các đặc điểm chính của việc tham gia cổ phần vào xây dựng bao gồm:
- quyền và nghĩa vụ của mỗi bên chỉ xuất hiện sauký hợp đồng;
- DDU chỉ định tất cả các sắc thái hợp tác và nó có các dấu hiệu của các thỏa thuận khác nhau, bao gồm thỏa thuận đầu tư và hợp đồng, cũng như việc cung cấp dịch vụ và mua bán;
- một căn hộ được mua theo thỏa thuận như vậy, nằm trong một ngôi nhà chưa hoàn thiện;
- trong những điều kiện như vậy, thu hút nhiều chủ sở hữu cổ phần, điều này giúp nhà phát triển có thể xây dựng một đối tượng với số tiền đầu tư tối thiểu;
- không chỉ một cá nhân, mà cả một công ty cũng có thể trở thành cổ đông;
- người tham gia không được ảnh hưởng đến sự thay đổi của dự án, các điều khoản tham chiếu và các điều kiện khác để xây dựng ngôi nhà.
Thông thường, những công dân mua căn hộ trong những ngôi nhà đang xây dựng phải đối mặt với sự gian lận hoặc phá sản của các chủ đầu tư. Trong trường hợp này, quyền của cổ đông được bảo vệ bởi các quy định của DDU. Trong những tình huống khó khăn, có thể thực hiện việc chuyển nhượng vốn góp vốn xây dựng cho các công ty khác hoặc những người có liên quan đến việc thu tiền.
Quy chế lập pháp
Khi mua một ngôi nhà trong một cơ sở chưa hoàn thiện, bạn nên chú ý đến các quy định của luật cơ bản của Luật Liên bang số 214. Nó được thông qua vào năm 2004, và chính anh ta là người điều chỉnh tất cả các quan hệ phát sinh giữa các nhà phát triển và chủ sở hữu vốn cổ phần. Đã có nhiều thay đổi và sửa đổi đối với đạo luật này. Nó được chia thành nhiều phần và đoạn văn, mỗi phần đều có mục đích riêng. Những thay đổi và điều khoản chính bao gồm:
- quy tắc được chỉ địnhlập và chấm dứt thỏa thuận về việc tham gia cổ phần vào xây dựng;
- khả năng chuyển giao quyền cho bên thứ ba được quy định;
- có trách nhiệm hình sự đối với nhà phát triển nếu họ không hoàn thành nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận;
- bằng mọi cách, các nhà phát triển phải mở các tài khoản đặc biệt nhằm mục đích chuyển tiền của các chủ sở hữu vốn cổ phần và số tiền có thể được sử dụng riêng cho việc xây dựng cơ sở;
- nhà phát triển phải có trang web chính thức của riêng họ, công bố tất cả thông tin về công việc của họ, bao gồm các dự án, giấy phép và các tài liệu khác.
Bây giờ tất cả các nhà phát triển mở một tài khoản ký quỹ được thiết kế để chuyển tiền cho chủ sở hữu vốn cổ phần. Luật Liên bang về việc tham gia xây dựng chung quy định rằng một tài khoản như vậy chỉ được đóng sau khi sử dụng hết tiền. Những điều kiện như vậy không thể trở thành trở ngại cho việc chuyển giao quyền.
Ngoài ra, luật pháp quy định sự cần thiết phải tạo quỹ bồi thường. Nó được đại diện bởi bảo hiểm cho chủ sở hữu vốn cổ phần, bởi vì nếu vì lý do nào đó mà nhà phát triển không hoàn thành nghĩa vụ của mình, thì tổn thất đối với chủ sở hữu vốn cổ phần sẽ được bảo hiểm với chi phí từ quỹ này.
Ưu nhược điểm
Sử dụng DDU để mua nhà mang lại nhiều lợi thế cho mỗi người mua nhà, nhưng cần cân nhắc những nhược điểm nhất định của một quyết định như vậy. Việc tham gia xây dựng chung các đối tượng bất động sản được coi là rủi ro, nhưluôn có khả năng nhà phát triển không hoàn thành nghĩa vụ của mình vì nhiều lý do.
| Ưu | Nhược điểm |
|
Chi phí thấp được thiết lập trên các đối tượng, thấp hơn nhiều so với giá căn hộ đã hoàn thiện trên thị trường sơ cấp hoặc thứ cấp |
Sẽ phải đợi đủ lâu để hoàn thành nhà ở, vì vậy cơ hội này được sử dụng bởi những người đã có nơi ở |
| Nhiều chủ đầu tư cung cấp hình thức trả góp trong suốt thời gian xây nhà, cho phép bạn mua căn hộ mà không cần số vốn ban đầu khi lập DDU | Thông thường, các chủ sở hữu vốn cổ phần phải đối mặt với việc chậm trễ trong việc chuyển giao vật thể, vì vậy cần phải xử phạt thông qua các tòa án |
| Việc nhận nhà được đảm bảo theo luật định, vì vậy người sở hữu vốn chủ sở hữu vẫn có thể tin tưởng vào một căn hộ hoặc bồi thường thiệt hại | Nếu vì nhiều lý do khác nhau, căn hộ vượt quá diện tích theo hình vuông đã thỏa thuận trước đó, bạn sẽ phải trả một số tiền nhất định |
| Luật pháp đặt ra nhiều yêu cầu nghiêm ngặt và nhiều yêu cầu đối với các nhà phát triển, vì vậy bạn có thể chắc chắn về độ tin cậy của công ty |
Không hiếm trường hợp gian lận, chẳng hạn như chủ đầu tư bán một căn hộ cho một số cổ đông hoặc các âm mưu khác được sử dụng để lách luật, dẫn đến việc kiện tụng |
| Nếu công ty không bàn giao nhà đúng ngày đã hẹn, thì những người sở hữu vốn chủ sở hữu có thể được tính phạt tốt, tính cho mỗi ngày chậm trễ | Thường thì một công ty tuyên bố phá sản dẫn đến việc chuyển giao nhà cho chủ đầu tư khác, và tất cả điều này ảnh hưởng tiêu cực đến thời gian xây dựng của đối tượng |
Do những ưu và khuyết điểm trên, mỗi người phải độc lập quyết định xem việc tham gia cổ phần vào xây dựng có phù hợp và có lợi cho mình hay không.
Làm thế nào để mua nhà trên DDU?
Quy trình không được coi là quá phức tạp, nhưng để đảm bảo mang lại lợi nhuận và hiệu quả, người mua tiềm năng phải tuân theo các bước tuần tự nhất định.
Trước khi liên hệ với nhà phát triển, điều quan trọng là phải tìm hiểu các đánh giá về anh ta, nghiên cứu tài liệu chính thức và cũng kiểm tra xem việc xây dựng một ngôi nhà cụ thể được tiến hành nhanh như thế nào.
Nhận thông tin chi tiết về công ty
Trước hết, bạn cần đảm bảo rằng các căn hộ đang được bán theo DDU bởi một tổ chức thực sự đáng tin cậy, đã được xác minh và đăng ký chính thức. Luật Liên bang về việc tham gia xây dựng chung chỉ ra sự cần thiết phải lấy thông tin về nhà phát triển:
- nó phải được đại diện bởi một công ty đã đăng ký chính thức;
- điều mong muốn là doanh nghiệp đã xây dựng và vận hành xong các cơ sở;
- không nên kiện tụng công khai chống lại tổ chức;
- tất cả các ngôi nhà trước đây phải được nhập vàohoạt động trong khung thời gian định trước;
- tất cả các tài liệu gửi trên trang web của tổ chức đều được nghiên cứu kỹ lưỡng, và chúng bao gồm các dự án, giấy phép lao động, tờ khai và các giấy tờ khác;
- công ty phải có quyền đối với địa điểm diễn ra quá trình xây dựng cơ sở.
Nếu thiếu các tài liệu và quyền này, bạn không nên tạo DDU với nhà phát triển.
Tờ khai chứa thông tin gì?
Đặc biệt rất chú trọng đến việc nghiên cứu khai báo để thi công. Nó phải được đặt trong các nguồn mở 14 ngày trước khi kết thúc thỏa thuận đầu tiên với các chủ sở hữu vốn chủ sở hữu. Tài liệu này cần có những thông tin quan trọng đối với mỗi người tham gia xây dựng. Điều này bao gồm:
- tên và địa chỉ hợp pháp của công ty phát triển;
- giấy phép làm việc được liệt kê;
- cho biết các giấy phép đã được cấp trước đó;
- phù hợp với thời hạn hiệu lực của giấy phép;
- liệt kê tất cả những người sáng lập công ty;
- đưa ra những đồ vật được dựng lên trong quá khứ trong ba năm hoạt động của công ty;
- cho biết kết quả tài chính của công việc;
- đưa ra các khoản phải trả và phải thu;
- cho biết các giao dịch khác trên cơ sở số tiền đã được huy động để xây dựng.
Hợp đồng góp vốn xây dựng với các chủ sở hữu vốn cổ phần chỉ được ký kết sau khi chủ đầu tư mua hoặc thuê đất nơi dự kiến xây nhà.
Điều gì nênbao gồm tài liệu dự án?
Nó được coi là tài liệu quan trọng đối với mỗi người tham gia xây dựng. Tài liệu phải được hình thành và công bố 14 ngày trước thời điểm thỏa thuận đầu tiên với cổ đông được ký kết. Thông tin chính từ dự án bao gồm:
- thông tin về nhà phát triển;
- thông tin về tất cả những người sáng lập;
- dữ liệu về tình hình tài chính của công ty;
- giấy phép và giấy phép xây dựng;
- khoảng thời gian dự kiến xây dựng đối tượng;
- vị trí ngôi nhà đang xây dựng;
- tài sản công ty;
- chi phí xây dựng và các nhà thầu liên quan.
Được phép thay đổi thông tin trong tài liệu dự án nếu điều kiện tài chính của công ty thay đổi trong một quý. Hơn nữa, tất cả những điều chỉnh này phải được xuất bản trong các nguồn mở.
Sắc thái của việc vẽ ra một thỏa thuận
Ngay sau khi tất cả thông tin về nhà phát triển được xác minh, có thể lập DDD với anh ta nếu anh ta đáng tin cậy và được xác minh. Việc tham gia cổ phần vào xây dựng nhất thiết ngụ ý việc thực hiện tài liệu cụ thể này, vì các giấy tờ khác sẽ không bảo vệ chủ sở hữu cổ phần trên cơ sở các quy định của Luật Liên bang số 214.
Tất nhiên, tài liệu này chứa thông tin:
- đối tượng của thỏa thuận, đại diện cho căn hộ, và hình vuông, số tầng, số phòng, kích thước và sự hiện diện của ban công hoặc lô gia, địa chỉ chính xác, tính khả dụng của các thông tin liên lạc khác nhau, cũng như một bộcác thông số kỹ thuật khác;
- giá tài sản;
- lệnh thanh toán;
- thời hạn đưa nhà vào hoạt động;
- thời hạn bảo hành, không được ít hơn năm năm;
- cách thức mà căn hộ đã hoàn thiện sẽ được chuyển nhượng cho chủ sở hữu;
- điều kiện trên cần hoàn thiện mặt bằng thổ cư.
Với bản vẽ chính xác của một tài liệu tham gia cổ phần vào xây dựng, chủ sở hữu vốn cổ phần sẽ được bảo vệ một cách đáng tin cậy khỏi gian lận của nhà phát triển hoặc khỏi sự phá sản của họ. Một số chủ đầu tư cung cấp cơ hội trả góp một căn hộ.
Đăng ký hợp đồng
Sau khi ký kết thỏa thuận, phải đăng ký chính thức. Chỉ trong những điều kiện như vậy thì việc xây dựng chung mới được thực hiện một cách hợp pháp. Các điều kiện tham gia đề xuất rằng cần phải chuẩn bị DDU, kế hoạch của cơ sở, tuyên bố dự án và tài liệu cá nhân của người mua, sau đó tài liệu này được chuyển đến Rosreestr.
Quá trình đăng ký mất khoảng 10 ngày. Đối với điều này, công dân sẽ phải trả 350 rúp.
Chủ sở hữu vốn cổ phần có những quyền gì?
Căn cứ vào DDA, người mua nhà có nhiều quyền khác nhau. Chúng bao gồm:
- nếu thời hạn đưa cơ sở vào hoạt động bị chậm trễ, thì người dân có thể bị yêu cầu nộp phạt theo thỏa thuận tham gia cổ phần trong xây dựng;
- sau khi đăng ký thỏa thuận, các chủ sở hữu vốn tự cam kết lãnh thổ và đối tượng được xây dựng trên đó;
- được phéplập một hợp đồng để chuyển giao quyền yêu cầu theo thỏa thuận;
- căn hộ xây sẵn chỉ được chấp nhận khi có hành động chuyển nhượng đặc biệt;
- nếu phát hiện những vi phạm nghiêm trọng trong quá trình kiểm tra nhà ở, thì đạo luật đó có thể không được ký kết, sau đó người có quyền lợi có thể yêu cầu sửa chữa những thiếu sót.
Nếu các vấn đề khác nhau được xác định sau khi bắt đầu sử dụng nhà ở, thì trên cơ sở thời gian bảo hành, người mua có thể yêu cầu nhà phát triển loại bỏ chúng.
Nó bị chấm dứt như thế nào?
Điều khoản chấm dứt hợp đồng này được viết trực tiếp trong các đoạn của nó. Có thể có nhiều lý do khác nhau cho điều này. Thông thường, việc chấm dứt hợp đồng tham gia xây dựng chung là bắt buộc nếu chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ của mình, ví dụ như ngôi nhà không được đưa vào vận hành đúng hạn, có vi phạm nghiêm trọng hoặc diện tích đất của tài sản không tương ứng với kích thước đã thiết lập trước đó.
Quá trình chấm dứt chắc chắn sẽ được đăng ký chính thức.
Kết
Vì vậy, sự tham gia của người dân vào hoạt động xây dựng chung được coi là một cách phổ biến để có được bất động sản rẻ tiền và chất lượng cao. Đồng thời, điều quan trọng là phải chọn chính xác nhà phát triển, người mà DDU được thiết kế thêm. Tài liệu này phải có mẫu theo quy định và có đầy đủ các thông tin cần thiết về những người tham gia.
Dựa trên DDU, người mua nhà được ban cho nhiều quyền mà anh ta có thể bảo vệ trước yêu cầu bồi thường hoặc trước tòa.
